재건축 아파트 사업성 간단히 파악하기

재건축 아파트 사업성 간단히 파악하기

재건축 아파트 사업성을 판가름 하는 여러 지표중 제일 필요한 것을 뽑자면, 아파트 세대당 지분이라고 말씀드리고 싶네요. 재건축 아파트 사업성은 단순히 용적률로만 따질 수 없습니다. 용적률이 상대적으로 낮다고 해도, 세대당 토지 면적이 작다고 하면 그 만큼 사업성이 떨어지게 됩니다. 때문에 재건축 투자 시 반드시 따져봐야할 세대당 지분. 어떠한 방식으로 확인하는지 간편하게 알려드리겠습니다. 첫째 아파트 세대수를 이해해야 겠죠. 아파트 세대수는 네이버 부동산이나 호갱노노를 들어가시어 해당 아파트를 검색하면 쉽게 확인할 수 있습니다.

호갱노노에서 세대수 확인 서울시 노원구의 상계주공3단지를 예를 들어보겠습니다.

얼마나 남을까?

4단지의 전용84기준으로 9.5억입니다. 갭은 최근 전세 실거래3.3억 기준으로 6.2억으로 많이 벌어졌습니다. 상계주공은 대단지인만큼 수리여부와 동,층에 따라 가격이 달라 체계적인 시세는 현장에서 확인하시기를 추천드립니다. 4단지의 아쉬운 점은 204의 용적률입니다. 하지만, 단지내 윈터근린공원을 편입하여 사업성을 개선하게 되지 않을까 예상해봅니다. 4단지는 재건축 초기 단계입니다. 타단지와 비슷하게 추진위가 열심히 활동하고 있는데요. 대부분의 전문가들이 언급하는 데로 상승기 후반기를 맞이하고 있습니다.

재건축 단지의 운명이 오세훈 서울시장의 1년으로 어떠한 방식으로 변하게 될 지 기대가 됩니다. 최소한 지금보다는 긍정적인 방향으로 갈 수 있지 않을까요. 10년 이상의 장기투자를 예상하고, 84이상 실거주를 추천드립니다.

건축 개요

위치 서울시 노원구 상계동 7210 일대 상계주공 5단지 재건축준공 1987년 현재 840세대, 19동, 용적률 93, 최대 5층대지면적 31,294msup2 약 9,500평으로 축구 구장크기, 2200평 기준으로 4.3배 정도 크기입니다용적률 299 규모 지하 3층 지상 35층 5동세대수 996세대 조합원 832명 예상, 소형주택 임분양 152세대 예정 공사기간 48개월 너무 길어요. 뭔가 꼼수나 이유가 있겠습니다 현재 840세대에서 996세대로 변경됩니다.

총 156세대 증가하였네요. 용적률이 기존에 93에서 299까지 상승하였는데도 불구하고 세대수가 많이 증가하지 않은 것이 아쉽습니다.

해결해야 문제는 산 넘어 산

1. 수 억 원의 부담금 가장 큰 걸림돌로 꼽는 것은 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등의 규제입니다. 정부가 9월 말 발표한 재건축초과이익환수제 부담금 개편안에서 부과 시점을 추진위 구성에서 조합 인가 시점으로 조정함에 따라 일부 인하 효과가 있겠지만 여전히 수억 원의 부담금을 내야 할 수도 있습니다. 2. GTXC 노선의 변경여부 아파트 아래를 지나는 것으로 계획됐던 GTXC 노선의 변경 여부도 관심사인데요. 은마아파트 주민들은 GTX가 아파트 밑을 관통하면 지반 붕괴의 위험이 있다며 반발하고 있습니다.

이에 시공사인 현대건설이 7월 GTXC 은마아파트 우회 노선안을 국토교통부에 제출했습니다.

입주까지 앞으로 10년

보통 재건축이 크게 3단계 정도로 봅니다. 첫 차례 단계가 정비계획안이 통과되는, 그러니까 최근에 은마아파트가 드디어 1단계를 통과를 하게 된 거고요. 이제 앞으로 쭉 추진을 하다가 정말 필요한 이슈가 조합을 설립하고 조합 설립 인가를 받아야 됩니다. 그러면 그 조합을 갖고 다시 추진을 해서 막 분양하고 쭉쭉 하는 게 관리계획처분인가. 그러니까 이게 거치면 입주까지 되게 되는데 지금 1단계를 통과한 건데요. 좌우간 은마아파트가 재건축이 되어 입주까지 하려면 앞으로 10년 정도 걸리게 됩니다.

건축 주요 내용

먼저 서울시 건축계획정비계획안에서 밝힌 5개 원칙입니다. 1 소규모 블록 디자인 2 주변단지와 연결하는 생활공유가로 조성 3 지역사회에 필요한 생활 서비스시설 도입 4 열린 중정형과 고층타워를 결합하고 불암산 조망을 고려한 스카이라인 계획 5 생애주기 대응 가능한 가변형 평면 도입 소규모 블록 디자인과 생활공유가로 조성은 이 아파트 단지의 공공성으로 보입니다. 펜스를 친 GATED COMMUNITY가 아닌 외부 단지, 혹은 주변 도로와 인근 생활권과 연계하겠다는 의미입니다.

서칭에 의하면 어린이집이나 부대시설의 경우도 외부사람과 같이 사용하는 방향이네요. 솔직히 조합원들, 혹은 입주민들이 싫어하고 있는 방향성입니다. 용적률 인센티브나 베네핏은 명확히 있겠지만, 외부 사람들이 자기만의 방식으로 우리 단지를 들어오고 단지 시설을 이용하는 것에 거부감이 있는 것이 일반적입니다.

자주 묻는 질문